An der diesjährigen Herbst-ERFA hatten wir die Ehre, Valentin Studer, Partner bei PricewaterhouseCoopers Schweiz, als Referenten über regulatorische Entwicklungen am Hypothekarmarkt zu gewinnen. In diesem Beitrag fasst er die wichtigsten Erkenntnisse zusammen.
Der Inhalt des Referats schildert die aktuelle Sicht der Aufsichtsbehörden auf den Hypothekarmarkt der Schweiz. Gemäss dem aktuellen «Financial Stability Report» der SNB hat die Coronakrise die Entwicklung am Hypothekarmarkt insofern verschärft, als dass die Preise im Wohnimmobilienbereich noch markanter als zuvor gestiegen sind, währenddessen sich die gesamtökonomische Situation eines Grossteils potenzieller Käufer und Käuferinnen verschlechtert hat. Da nicht nur die Preise, sondern auch das Volumen ausstehender Bankhypotheken gestiegen ist, haben sich auch die Verletzlichkeit und die Risiken des Marktes erhöht.
Den Aufsichtsbehörden – sprich der FINMA und der SNB – stehen zur Eindämmung dieser Risiken verschiedene Instrumente zur Verfügung. Die FINMA macht den Banken vor allem aufsichtsrechtliche Vorgaben, welche in Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung festgehalten sind. Als sehr wirksames Instrument verfügt die SNB über die Möglichkeit, einen antizyklischen, sektoriellen Kapitalpuffer bis 2.5% via Bundesratsbeschluss einzusetzen.
Die erwähnten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung wurden letztmals auf den 1.1.2020 verschärft. Die Verschärfung stand vor allem im Zusammenhang mit der Besorgnis der Aufseher über die anhaltend steigenden Preise bei Renditeobjekten. So wurde unter anderem die Anforderung an die «harten» Mindesteigenmittel bei Renditeobjekten von 10% auf 25% erhöht und die Amortisationspflicht auf maximal 15 Jahren bis auf zwei Drittel des Belehnungswertes verkürzt.
Gemäss den neuen Rechnungslegungsvorschriften für Banken vom 1.1.2020 müssen auch auf «nicht-gefährdete Forderungen» zusätzliche Wertberichtigungen durchgeführt werden. Die Vorschriften müssen spätestens ab 2021 umgesetzt werden und die FINMA erwartet vor allem bei den systemrelevanten Banken eine Erhöhung der Wertberichtigungs-Quote.
Der antizyklische Kapitalpuffer für Hypotheken wurde am 27. März 2020 deaktiviert, um die Liquidität der Kreditversorgung durch die Banken in der Coronakrise zu sichern. Zuvor war der Puffer seit Januar 2014 in Kraft (als Reaktion der Einführung der Negativzinsen der SNB).
Abschliessend ist zu sagen, dass Corona die Herausforderungen im Hypothekarmarkt zusätzlich befeuert, insofern die Pandemie die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und die Preisentwicklung beeinflusst hat. Die Einschränkungen und Preisentwicklungen von Rohstoffen haben nicht wenig zu Verzögerungen bei Baukrediten und Promotionsfinanzierungen zur Folge gehabt. Gleichzeitig bleibt die Kreditüberwachung ein schwieriges Unterfangen, da die Risikoindikatoren dank den staatlichen Unterstützungsmassnahmen weiterhin nur beschränkt aussagekräftig sind. Nichtsdestotrotz sind wir überzeugt, dass die Banken diese Herausforderungen in Zusammenarbeit mit Partnern wie PwC erfolgreich meistern werden.
